每经记者:每经编辑:魏
今年的土地集中出让打响了“之一枪”。
今天(4月15日)，率先公布之一批集中供地计划的长春，在全国率先举行了之一批土地集中出让。但这次集中土地出让似乎有点平淡，只吸引了四家头部房企竞标。原拟出让的51宗土地中有11宗终止出让，最终出让38宗住宅用地，其中32宗以底价出让，2宗以拍卖方式出让，全部集中在市辖区，总成交额181亿元。
据《全国商报》统计，目前已有北京、广州、深圳、杭州等15个城市公布了今年之一批集中供地计划，总供地规模为4155万平方米。其中，北京、杭州、广州、南京首次供地初始总价均超过800亿元。从各城市之一批集中供地的出让时间来看，主要集中在4月中下旬至5月中上部的一个多月时间里。
图片来源:图片网
之一次集中土地出让平平收场。
今天，长春首批出让的38宗住宅用地中，有32宗以底价成交，平均楼面价3225元/平方米，相比2020年长春3278元/平方米的楼面价，地价保持相对稳定；溢价率比2020年下降1.1个百分点，达到3.3%。本轮集中供地交易的规划建筑面积为562万平方米，相当于2020年全年交易量的29.4%。可见长春推地节奏比较平均。
整体来看，长春土地集中出让的热度并不高，只吸引了中铁、华润、保利、万科四家头部房企的关注。但在优质地块的竞争中，头部房企优势明显。
中铁集团本次土地拍卖总投资达44亿元(其中住宅用地39亿元)，在长春市朝阳区永春镇取得11宗住宅用地、1宗商业用地和1宗图书馆用地。所有地块均以底价成交，楼面均价2912元/平方米。
华润是长春此轮集中供地中唯一触发限价，以竞租方式拿地的房地产公司。取得的土地位于宽城区小南街，是长春北部重要的核心城市。达到限价后，经过36轮竞争，最终竞得土地，用于建设4100平方米的租赁住房。可售楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，为本轮供地更高溢价率。
此外，保利和万科各获得1宗住宅用地，溢价率保持在4%以下。此外，其余地块全部被长春本地开发商获得，大部分以底价成交。本地房企拿地仅有3宗，溢价率在15%-20%，主要分布在南关区、长春新区和镜月高新技术产业开发区，是长春的主要开发区域。
“长春市集中供应的拍卖模式在这一轮发*了变化，从过去的‘价高者得’转变为‘限价竞争性租赁住房面积’，稳定地价的措施正在逐步落地。”
RealData高级分析师潘浩告诉《全国商报》记者，长春市集中供地的结构有明显调整，主要分布在西侧和南侧。朝阳区和绿园区成为住宅用地交易规划建筑面积增长最快的区域，占比比2020年增加10-20%。相反，保利、万科虽然在镜月高新技术产业开发区拿地，但该区域住宅用地规划建筑面积比2020年下降了13.9个百分点。
潘浩表示，今年仍有两轮集中供地，整体供应结构仍需持续关注。在此轮集中供地中，有两宗住宅用地因房企报价不足而流拍，流拍率为8.2%，低于2020年底的10.1%，流拍率呈下降趋势。
5城市首批集中供地超4000万平方米。
4月14日，深圳公共资源交易中心挂牌2021年首批6宗地块集中出让，预计5月13日挂牌拍卖。6宗地块分布在宝安建岗山、光明凤凰、龙华油松、南山西里、神山合作区，总建筑面积91.01万平方米，总起拍价105.76亿元。
至此，已有15个城市公布了今年首批供地计划，总供地规模为4155万平方米。
本次“双集中”供地新规覆盖北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等18个热点城市。这些试点城市今年将分为三批。
据全国商报记者统计，今年11个城市首次集中供地超过了全年供地面积的30%。其中，广州首次集中供地占全年供地面积的62%，苏州、长春、沈阳均占40%以上。
此外，集中供地的土地性质不是单一的商品房用地，租赁用地也比较突出，竞价规则也有新变化。
例如，北京首批集中供应的30宗土地中，有近40%涉及公租房。此前，海淀舒村地块一直在尝试共有产权份额竞价，如今又有推广实施，使得北京住宅用地市场竞价方式趋于多元化。
杭州首次集中供地，除两宗人才租赁住房用地外，所有地块均设置新的房价限价条件。其中，限价均价26038元/平方米，更高价29227元/平方米。如果实行装修销售，装修平均限价3327元/平方米。
RealData的报告认为，广州这次集中供地，重点应该是共有产权房和公租房的供应。其中，公房和自持房的上限面积占本次供应量的27%。公房中，共有产权房上限面积83万平方米，公房74万平方米，公租房59万平方米。
另外值得一提的是，一些不在22城市名单中的城市也宣布加入集中供地队伍的行列。
4月9日，徐州市住房和城乡建设局发布公告称，将加入“两集中”供地城市阵营。每年供地不超过4次，每次供地不低于1000亩。时间间隔、地块数量、位置要相对平衡；组织集中 *** 活动，挂牌公示后，交易时间不得超过1个工作日。建立大地跳动熔断机制。土地招拍挂过程中，溢价率达到50%或超过设定的更高限价时，暂停网上竞价，抽签确定竞得人。
在此之前，3月30日，Xi市 *** 发布了《Xi人民 *** 办公厅关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提出“每年按季发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”
集中供地新规下，房企如何“抢地”？
“双集中”供地新规的实施，无疑会对不同梯队的房企拿地产*相应的影响。
万科董事局主席郁亮此前表示，今年集中供地新规要求企业资金有很大的弹性。如果没有很大的灵活性，在集中供地面前会有很大的压力。
“总体来说，政策对龙湖这样的企业还是有积极意义的。对优质政策的房地产从业者应该是利好，对高杠杆公司或者中小公司可能会有一定压力。”龙湖CEO邵肖明也谈到了他对土地集中供应的看法。“政策的出现考验房企的运营能力，集中营销的能力，也考量房企交付时的能力，从拿地、规划、策划、施工、交付、 *** ，一系列全链条能力。”
但是中小企业可能相对困难。一位区域房企高管告诉全国商报记者，“集中供地对我们中小房企来说还是有一定压力的。面对集中供地，我们需要和众多巨头房企竞争，也需要一次性调动更多资源参与土地拍卖。相对于资金相对雄厚的头部房企，我们无疑处于弱势。可以夸张地说，如果今年之一批集中供地拿不到，那么下半年，我们就可能面临无米之炊的窘境。”
“所以面对集中供地，我们计划采取的方式是引入合作伙伴，多抱团取暖，多参与土地拍卖，分散风险。”上述房企高管表示。
中指院报告显示，自去年融资“三条红线”新规试点以来，行业进入减债降杠杆阶段，销售回款成为企业“回血”的重要来源。集中供地新规的实施将给企业的营销端带来深刻的变化，之前的销售节奏和营销节点也需要重新安排，以面对集中拿地资金的需求。
面对22个重点城市的大量集中供地，如何在资金有限的条件下做出取舍，需要企业科学判断城市发展趋势和板块价值。如果集中多个地块，还需要招商推广人员更高效的分析能力。另一方面，22个城市多为房企战略布局城市。如果这几个城市的供地节奏都差不多，房企要想获得更高的投资回报，就需要准确判断不同区域和城市的潜力和市场周期。
一般来说，资金实力强的企业仍会获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能会面临更大的冲击，企业分化会进一步加剧。为了参与更多的拍卖，提高成功拿地的概率，企业可以采取联合拿地的形式来分担资金压力。
原住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，虽然集中供地政策可以在近期影响土地拍卖市场，但市场最重要的因素还是土地供应。
“如果只是土地拍卖方式的改变，土地供应量不上升，甚至总量下降，那么对地价的影响将非常有限。只有各地集中进行土地拍卖，土地供应总量能够大幅增加，地价才会受到影响，保持稳定甚至稳步下降。只有地价保持稳中有降，土地供应增加，才会传导到房价的稳定非大幅上涨。”秦虹说。
